各镇人民政府、各街道办事处，区级各部门：

《双流区农村土地流转管理实施细则》已经区委、区政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

成都市双流区人民政府办公室

2021年6月22日
双流区农村土地流转管理实施细则

第一章 总 则

第一条 为加强农村土地管理，维护农用地集体所有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国农村土地承包法》《中华人民共和国森林法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《国务院办公厅关于坚决制止耕地“非农化”行为的通知》《国务院办公厅关于防止耕地“非粮化”稳定粮食生产的意见》《农业农村部农村土地经营权流转管理办法》等法律法规，制定本实施细则。

第二条 十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。区规划和自然资源局应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。

第三条 实行土地用途管制制度。编制国土空间规划，规定土地用途，对农村集体建设用地、农用地流转严格控制。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。

使用土地的单位和个人必须严格按照国土空间规划确定的用途使用土地。

第四条 成立农村土地流转审查委员会，负责对农村土地流转程序、流转合同、业主资质进行审核和流转行为的审查。

第五条 对农村集体建设用地、农用地流转实行审查制。按照土地空间利用规划，有农村集体建设用地指标的应先流转农村集体建设用地，再流转一定比例农用地。农用地流转由农村土地流转审查委员会审查，审查通过后方可流转农用地，未经审查同意的镇（街道）、村（社区）、组不得流转农用地。农村集体建设用地流转由区委农村工作领导小组审查通过后报区土地管理委员会审定。

第六条 任何单位和个人都有遵守土地管理法律、法规的义务，区规划和自然资源局、区农业农村局、区住建交通局、镇（街道）对受让方加强事中事后监管，对违反土地管理法律、法规的行为及时查处纠正。

第七条 土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由镇（街道）人民政府（办事处）调解。调解不成的，当事人可以向区级相关部门申请仲裁或向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。

第二章 农村集体建设用地流转

第八条 基本原则。农村集体经营性建设用地流转应坚持土地公有制性质不改变、农民利益不受损，严格国土空间用途管控、促进土地优化配置和集约节约利用；坚持市场化配置、合理分享增值收益；坚持生态保护优先，绿色发展。

第九条 流转主体。农村集体建设用地使用权流转主体为集体土地所有权人。

第十条 流转条件。流转的农村集体建设用地为双流区管辖范围内合法取得的存量农村集体建设用地和新增农村集体建设用地。

存量农村集体建设用地指农民自愿将宅基地退还给本集体经济组织后，按照国土空间规划和村庄规划可以原址使用的农村集体建设用地。

按照国家、省、市有关规定，予以确认的历史遗留问题的农村集体建设用地。

新增农村集体建设用地指实施农民集中建房等农村集体建设用地整理项目，经有批准权限的机关审核验收后，允许按照项目规划使用的农村集体建设用地。

第十一条 流转用途。农村集体经营性建设用地可用于商业服务业（包括但不限于营利性的文化、教育、旅游、体育、医疗、养老、市场）、工业（符合规划的工业集中发展区或农产品加工区）等用途。

第十二条 流转期限。农村集体经营性建设用地使用权出让的最高年限不得超过同用途国有建设用地使用权最高出让年限。鼓励农村集体经济组织弹性年期出让土地。

租赁农村集体经营性建设用地使用权年限依据《中华人民共和国民法典》有关规定执行，最多不超过20年。

作价出资（入股）农村集体经营性建设用地使用权年限，不得超过同用途农村集体经营性建设用地使用权出让最高年限。

第十三条 农村集体经营性建设用地流转，按下列程序办理：

（一）集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上的村民代表同意流转，出具决议并公示。

（二）流转主体聘请有资质的土地估价机构开展地价评估，流转主体可参考评估结果确定流转宗地价格，也可参照基准地价确定拟流转宗地价格。

（三）流转主体编制《农村集体经营性建设用地流转方案》，明确拟流转宗地的土地界址、范围、用途、面积、年限、交易价（或交易起始价）、产业要求、交易方式、收益分配方案等内容，并组织召开本级集体经济组织会议，对流转方案进行充分讨论、集体决策，经集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意后形成流转决议并公示无异议，报属地镇（街道）审核。

（四）镇（街道）向区委农村工作领导小组申请流转审查, 区委农村工作领导小组召集区级相关部门对拟流转农村集体经营性建设用地进行审查。

（五）区委农村工作领导小组审查通过后，镇（街道）将拟流转宗地报区土地管理委员会审定。

（六）集体经营性建设用地使用权批准流转后，流转主体须在成都农村产权交易所双流所进行公开流转，禁止场外交易。挂牌价格明显低于市场价格的，区政府可委托国有平台公司或土地储备机构优先购买。

（七）交易完成后，由成都农村产权交易所双流所组织交易双方签订农村集体经营性建设用地成交确认书和合同等资料，并报区规划和自然资源局备案。

（八）受让方缴清相关税费后，持成都农村产权交易所双流所出具的交易鉴证书和成交确认书等相关资料向区不动产登记机构申请办理农村集体经营性建设用地使用权登记。

第十四条 受让方在合同签订后，依法办理开发建设的各项手续。

（一）乡村建设规划许可证办理。建设单位或个人持农村集体建设用地使用权属证明文件或合同、村民委员会书面意见、建设工程设计方案等相关材料向镇（街道）提出申请，镇（街道）报区规划和自然资源局核发乡村建设规划许可证。

（二）建筑工程施工许可证办理。建设单位或个人持《乡村建设规划许可证》、施工图纸及技术资料等相关材料向区住建交局申请办理建筑工程施工许可证。

（三）建设工程竣工核实。建设工程竣工后，建设单位或个人持相关材料向区规划和自然资源局申请竣工核实。区规划和自然资源局对建筑工程进行核实后，出具《建筑工程规划土地核实意见书》。

（四）建设工程竣工验收备案。建设单位或个人将建设工程竣工验收报告和规划、消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报区住建交通局审核备案。

第十五条 受让方要严格按照规划确定的用途、镇村技术管理规定、产业准入等要求组织项目实施；要严格按照流转合同约定的动工、竣工期限开发建设，避免土地闲置浪费。确因镇村规划调整的，必须按程序重新签订合同，补缴土地使用差价，并缴纳土地增值收益调节金及相关税费。

第十六条 农村集体经营性建设用地流转调节金由区财政局会同区规划和自然资源局按照《财政部国土资源部关于印发〈农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法〉的通知》（财税〔2016〕41号）相关规定组织征收。调节金原则上由农村集体经营性建设用地出让方、出租方、作价出资（入股）方及转让方缴纳。

第十七条 农村集体经营性建设用地增值收益，是指农村集体经营性建设用地流转收入扣除土地取得成本和土地开发支出后的净收益，或者转让环节的转让收入扣除取得成本和土地开发支出后的净收益。根据《财政部国土资源部关于印发〈农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法〉的通知》（财税〔2016〕41号）精神，制定调节金的简易征收办法，暂按照成交价2%收取。

第十八条 调节金全额上缴区财政地方国库，纳入地方一般公共预算管理。

第十九条 国家依法收取土地增值收益调节金及有关税费后的农村集体经营性建设用地流转收益，扣除各项成本支出后，集体经济组织应按一定比例计提公积金或公益金，优先用于发展壮大集体经济，包括村民社保、农民集中居住区和基础设施管理维护、乡村环境治理等公共服务事业；剩余部分可在集体经济组织内部公平分配，分配情况纳入村务公开内容，接受政府审计和公众监督。任何单位和个人不得截留、私分农村集体经营性建设用地流转收益。

第二十条 拟流转的农村集体经营性建设用地，土地所有权人应参照双流区征地拆迁安置补偿标准，对原土地承包经营权人、地上附着物和青苗所有权人及其他权利人给予足额补偿，并纳入流转成本。

第二十一条 使用城乡建设用地增减挂钩项目（含农民集中建房整理项目）验收节余建设用地指标实施的农村集体经营性建设用地流转，“建新区”和“拆旧区”的集体土地所有权人应就建设用地指标费用及支付等问题协商一致，并将建设用地指标费用纳入农村集体经营性建设用地流转成本。

第二十二条 以出让、租赁等方式取得的农村集体经营性建设用地使用权可以转让、抵押。

第二十三条 农村集体经营性建设用地使用权转让，是指土地权利人在出让年限内将农村集体经营性建设用地使用权及其不动产以宗地为单位房地一体再次转让，或土地权利人在出让年限内在依法取得农村集体经营性建设用地上进行开发建设，竣工验收后对非自持部分由区政府组织相关部门审定后按产业功能单元房地一体进行分割转让、分割登记。建设项目自持部分不得进行分割转让。

农村集体经营性建设用地使用权转让使用年限不得超过出让合同约定年限的剩余年限，转让后的建设项目应符合镇村规划、环保安全要求和产业发展规划。

第二十四条 有下列情形之一的农村集体经营性建设用地使用权不得进行转让：

（一）依法取得集体经营性建设用地使用权证，但未缴清初次流转价款及相关税费的；

（二）未完成开发投资总额25%或工业用地开发建设面积不足应开发建设总面积1/3的；

（三）被依法查封的；

（四）未经其他共有人或股东成员书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）转让后建设项目不符合镇村规划或产业发展规划及准入要求的；

（七）违反法律、法规、规章等规定或出让合同约定的其他情形。

第二十五条 农村集体经营性建设用地使用权转让，统一在成都市农村产权交易平台交易。

第二十六条 农村集体经营性建设用地使用权抵押，是指土地权利人将其合法的土地使用权及其不动产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

第二十七条 有下列情形之一的农村集体经营性建设用地不得进行抵押：

（一）未缴清土地价款及相关税费的；

（二）被依法查封的；

（三）权属有争议的；

（四）违反法律、法规、规章等规定或出让合同约定的其他情形。

第二十八条 农村集体经营性建设用地首次登记。

土地受让方在缴清土地价款和相关税费后，持集体经营性建设用地流转交易鉴证书、合同、税费缴纳凭证等申请材料，向区不动产登记机构申请农村集体经营性建设用地使用权首次登记。

第二十九条 农村集体经营性建设用地使用权及建（构）筑物所有权首次登记。农村集体经营性建设用地上的（构）筑物建成并通过验收后，土地使用权人持建设用地使用权证书、建设工程、符合规划、建（构）筑物已竣工的材料及权籍调查成果等申请材料，申请农村集体经营性建设用地使用权及建（构）筑物所有权首次登记。

第三十条 农村集体经营性建设用地使用权及建（构）筑物所有权转移登记。农村集体经营性建设用地使用权转让的，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让，转让地上建筑物、其他附着物所有权的，其占用范围内的农村集体经营性建设用地使用权随之转让。

第三十一条 已登记的农村集体经营性建设用地使用权，因下列情形之一导致权属发生转移的，当事人可持权属发生转移等相关证明材料申请转移登记。

（一）作价出资（入股）的；

（二）因企业合并、分立、破产、兼并等情形，导致建筑物、构筑物所有权发生转移的；

（三）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致权属转移的；

（四）土地使用权人通过编制转让公告并报区规划和自然资源局审查同意后，统一在成都市农村产权交易平台交易，并将交易结果和相关资料报送区规划和自然资源局备案的；

（五）法律、行政法规规定的其他情形。

第三十二条 申请宗地内部分农村集体经营性建设用地使用权及建（构）筑物所有权转移登记的，非自持部分由区政府组织相关部门审定后按产业功能单位进行区分，申请部分转让。建设项目中约定的自持部分不得进行分割转让。涉及分割或者合并建筑物、构筑物的，提交有批准权的政府或者主管部门的批准文件；批准文件以及分割或者合并后的不动产权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址坐标等有关不动产界址、面积等材料。

第三十三条 农村集体经营性建设用地使用权及建（构）筑物所有权抵押权登记。依法设立的农村集体经营性建设用地使用权，抵押双方可持不动产权属证书、主债权合同、抵押合同等申请材料共同申请办理不动产抵押登记。以农村集体经营性建设用地使用权抵押的，地上的建筑物、构筑物一并抵押；以建筑物、构筑物抵押的，该建筑物、构筑物占用范围内的农村集体经营性建设用地使用权一并抵押。

第三十四条 同一不动产上设有多个抵押权的，应当按照受理时间的先后顺序依次办理登记。

第三十五条 已经登记的农村集体经营性建设用地使用权及建（构）筑物所有权，有下列情形之一的，当事人可以申请注销登记：

（一）不动产灭失的；

（二）权利人放弃农村集体建设用地使用权及建（构）筑物所有权的；

（三）依法没收、征收、收回农村集体建设用地使用权及建（构）筑物所有权的；

（四）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致农村集体建设用地使用权及建（构）筑物所有权消灭的；

（五）法律、行政法规规定的其他情形。

第三十六条 农村集体经营性建设用地流转是深化农用地制度改革的重要内容，区政府要切实加强组织领导，稳妥推进。区规划和自然资源局、区发改局、区住建交通局、区农业农村局、区商务局、区文体旅游局、双流生态环境局、区应急局、区市场监管局、区消防救援大队等主管部门，要根据农村集体经营性建设用地流转需要出台实施办法和相关管理制度，切实保障农村集体经营性建设用地流转顺利实施。

区农业农村局要加强对全区农村集体经营性建设用地流转产业项目的指导、审查；

区规划和自然资源局要健全全区农村集体经营性建设用地流转政策指导、确权、规划许可、不动产登记等相关机制；

区财政局要加强对全区农村集体经营性建设用地流转项目土地相关税费的收支管理指导；

区住建交通局要加强对全区农村集体经营性建设用地房屋建筑质量和建设项目管理工作的指导，建立农村集体建设用地工程审查和监管机制；

双流生态环境局要加强对全区农村集体经营性建设用地流转实施项目的环评等工作指导，建立健全监管机制；

区商务局、区文体旅游局、区教育局、区卫健局、区民政局等要加强对全区农村集体经营性建设用地流转的文化、教育、旅游、体育、医疗、养老等项目准入审查的指导，建立各类商业、服务业项目准入管理机制；

成都农村产权交易所双流所要切实做好全区农村集体经营性建设用地流转交易，制定和完善市场交易规则，确保公开公平公正实施农村集体经营性建设用地流转交易。

第三章 农用地经营权流转

第三十七条 农用地经营权流转应当坚持农用地农民集体所有、农户家庭承包经营的基本制度，保持农用地承包关系稳定并长久不变，遵循依法、自愿、有偿流转农用地经营权。

第三十八条 农用地经营权流转不得损害农村集体经济组织和利害关系人的合法权益，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境，不得改变承包土地的所有权性质及其农业用途，确保农地农用，优先用于粮食生产，制止耕地“非农化”，防止耕地“非粮化”。

第三十九条 农用地土地经营权流转收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。

第四十条 承包方自愿委托发包方、中介组织或者他人流转其土地经营权的，应当由承包方出具流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并由委托人和受托人签字或者盖章。

没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转承包方的土地经营权。

第四十一条 土地经营权流转的受让方应当为具有农业经营能力或者资质的组织和个人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。

第四十二条 土地经营权流转的方式、期限、价款和具体条件，由流转双方平等协商确定。流转期限届满后，受让方享有以同等条件优先续约的权利。

第四十三条 受让方应当依照有关法律法规保护土地，禁止改变土地的农业用途。禁止闲置、荒芜耕地，禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。禁止占用永久基本农田发展林果业和挖塘养鱼。禁止占用永久基本农田种植苗木、草皮等用于绿化装饰以及其他破坏耕作层的植物。

第四十四条 受让方流转耕地应优先满足粮食生产，防止耕地“非粮化”。永久基本农田要重点用于发展粮食生产，种植稻谷、小麦、玉米三大谷物；一般耕地应主要用于粮食、蔬菜、油料和饲草饲料生产。利用永久基本农田发展稻渔、稻虾等综合立体种养，应当以不破坏永久基本农田为前提，沟坑占比要符合稻渔综合种养技术规范通则标准。

第四十五条 受让方将流转取得的土地经营权再流转以及向金融机构融资担保的，应当事先取得承包方书面同意，并向发包方备案。

第四十六条 经承包方同意，受让方依法投资改良土壤，建设农业生产附属、配套设施，及农业生产中直接用于作物种植和畜禽水产养殖设施的，土地经营权流转合同到期或者未到期由承包方依法提前收回承包土地时，受让方有权获得合理补偿。具体补偿办法可在土地经营权流转合同中约定或者由双方协商确定。

第四十七条 农用地经营权采取出租、转包、入股等方式流转的，应按协商一致、审查审核、签订合同、备案合同、履行合同的一般程序进行。

（一）协商一致。转出方自主与受让方就流转形式、价格、期限和具体合同要件等协商一致。

受让方采取出租或股份合作方式连片规模流转土地经营权的，可与转出方委托的集体经济组织或中介机构协商。受委托的集体经济组织或中介机构应召开涉及到的全体委托方会议，民主协商，对流转项目涉及的土地位置、面积、流转价款、流转形式、流转期限、土地用途以及流转风险保障金等事项达成一致。

（二）审查审核。经所在村（社区）及镇（街道）初审后，受让主体向区农村土地流转审查委员会提出申请，并提交流转意向协议书、农业经营能力或者资质证明、流转项目规划等相关材料。

（三）签订合同。流转双方经协商一致达成流转意向的，并经区农村土地流转审查委员会审查通过后，应当按确定的流转方式签订成都市统一文本格式的土地经营权流转合同，一式四份。

农用地经营权流转合同应明确约定是否可用于抵押融资、流转风险保障金及给付方式等。

（四）备案合同。农用地经营权流转受让方向发包方和镇（街道）办理流转合同备案。

（五）履行合同。转出方按合同约定的流转面积、流转年限交付土地；受让方按照合同约定的土地用途、流转价款以及支付形式等履行合同。

（六）交易鉴证。通过农村产权交易机构达成的农用地经营权流转，应由农村产权交易机构出具交易鉴证书。

（七）办理权证。农用地经营权流转符合《成都市农用地经营权证管理办法》规定的，受让方可申请办理《成都市农用地经营权证》。

第四十八条 承包方可以采取出租（转包）、入股或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转土地经营权。

出租（转包），是指承包方将部分或者全部土地经营权，租赁给他人从事农业生产经营。

入股，是指承包方将部分或者全部土地经营权作价出资，成为公司、合作经济组织等股东或者成员，并用于农业生产经营。

（一）承包方依法采取出租（转包）、入股或者其他方式将土地经营权部分或者全部流转的，承包方与发包方的承包关系不变，双方享有的权利和承担的义务不变。

（二）承包方自愿将土地经营权入股公司发展农业产业化经营的，可以采取优先股等方式降低承包方风险。公司解散时入股土地应当退回原承包方。

第四十九条 承包方流转土地经营权，应当与受让方在协商一致的基础上签订书面流转合同，并向发包方备案。

土地流转期限在一年及以上的，流转双方当事人须依法签订书面流转合同。

第五十条 承包方委托发包方、中介组织或者他人流转土地经营权的，流转合同应当由承包方或者其书面委托的受托人签订。

第五十一条 工商企业等社会资本流转土地经营权资格审查和项目审核的一般程序如下：

（一）受让主体与承包方就流转面积、期限、价款等进行协商并签订流转意向协议书。涉及未承包到户集体土地等集体资源的，应当按照法定程序经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并与集体经济组织签订流转意向协议书。

（二）受让主体按照审查审核规定，经所在村（社区）及镇（街道）初审后，向区农村土地流转审查委员会提出申请，并提交流转意向协议书、农业经营能力或者资质证明、流转项目规划等相关材料。

（三）区农村土地流转审查委员会就土地用途、受让主体农业经营能力，以及经营项目是否符合粮食生产等产业规划等进行审查审核，并于受理之日起20个工作日内作出审查审核意见。

（四）审查审核通过的，受让主体与承包方签订土地经营权流转合同。未按规定提交审查审核申请或者审查审核未通过的，不得开展土地经营权流转活动。

第四章 农用地流转管理

第五十二条 各镇（街道）对土地流转情况进行核查，摸清底数，查找问题，建立台账。

第五十三条 承包方未出具流转委托书，发包方、中介组织或者他人流转其土地经营权的，应完善委托手续。

第五十四条 合同流转期限超过法定年限（二轮承包2028年到期）的，由镇（街道）指导流转当事人协商签订补充合同。

第五十五条 对现有永久基本农田、粮食生产功能区内“非粮化”存量，要摸清底数，从实际出发，分类稳妥处置，不搞“一刀切”。

第五十六条 承包方不得单方解除土地经营权流转合同，但受让方有下列情形之一的除外：

（一）擅自改变土地的农业用途；

（二）弃耕抛荒连续两年以上；

（三）给土地造成严重损害或者严重破坏土地生态环境；

（四）其他严重违约行为。

有以上情形，承包方在合理期限内不解除土地经营权流转合同的，发包方有权要求终止土地经营权流转合同。

受让方对土地和土地生态环境造成的损害应当依法予以赔偿。

第五章 附 则

第五十七条 农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；农村集体建设用地是指经规划确定为工矿仓储、商业、服务业、工业等经营性用途的农村集体建设用地。

第五十八条 本实施细则所称农用地经营权流转，是指在承包方与发包方承包关系保持不变的前提下，承包方依法在一定期限内将土地和林地经营权部分或者全部交由他人自主开展农业生产经营的行为。

第五十九条 《中华人民共和国土地增值税法》出台实施后，农村集体经营性建设用地流转调节金的征收和管理按新规定执行。

第六十条 通过招标、拍卖和公开协商等方式承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以流转土地经营权，其流转管理参照本实施细则农用地流转管理执行。

第六十一条 本实施细则中农村集体建设用地流转管理由区规划和自然资源局负责解释，农用地流转管理由区农业农村局负责解释。

第六十二条 本实施细则自公布之日起施行，有效期2年。